Другие статьи рубрики:


Бизнес  ->  Недвижимость

Инвестиции в покупку земель сельскохозяйственного назначения: плюсы и минусы, региональные различия


Крайне высокие цены на Подмосковные земельные участки, сделавшие их покупку с инвестиционными целями сопоставимой с вложениями в столичную недвижимость, несмотря на стабильный высокий рост в докризисный период, отсекли от этого рынка значительную часть потенциальных покупателей с относительно невысокими доходами. Эти инвесторы устремили свои взоры на земли близлежащих от Москвы регионов, привлекательные для них, прежде всего, пока ещё невысокой ценой. Информация об этом рынке крайне скупо распространяется в открытых источниках, чего не скажешь о предложениях самих участков. Крупных компаний, специализирующихся на этом рынке единицы, квалифицированная юридическая помощь в этой области практически недоступна и сосредоточена в юридических отделах этих же самых компаний и аналогичных отделах, созданных собственниками значительных земельных активов, которые обслуживают исключительно их интересы. Каким же пойти путем, чтобы не ошибиться в выборе объекта для инвестиций, как избежать расставленных на этом пути многочисленных «подводных камней» поможет этот материал.

Неизбежное сращивание Москвы и Подмосковья в один огромный мегаполис оставит мало чего от природы вообще и от земледелия в частности. Но природа останется в цене. И лучше купить её сейчас. Тем более если вы недавно забрали от греха подальше свой вклад в банке и не очень знаете, как поступить, чтобы сохранить и приумножить свои деньги. Особенно если их не так много для вложений в Московском регионе. Безусловно, покупка земли сельскохозяйственного назначения в соседних со столичным регионах гораздо выгоднее, так как земли там имеют несравнимо больший потенциал роста цены, особенно в условиях нарастающего в России финансового кризиса и, в отличие от Подмосковных, абсолютно точно не подешевеют.

Прежде всего, читателю интересно будет узнать, что Россия является одной из немногих стран мира, где земли разделены на категории землепользования, тем более земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых в нашей стране регулируется специальным законом. В большинстве стран земли делятся на особо охраняемые (национальные парки и.т.д.) и все прочие. Надо признать, что это в высшей степени разумно: если на конкретной земле традиционно ведется сельское хозяйство и оно выгодно и рентабельно собственнику – никому и в голову не придет делать на ней что-то еще. Строительство на земле тех или иных объектов регулируется так называемыми урбанистическими планами, принимаемыми местными властями исходя из разработок муниципальных агентств по планированию и урбанизации территорий. Если вы хотите построить любой объект на землях, охваченных этим планом, то он должен быть включен в план, либо необходимо вносить в него соответствующие изменения. Если плана на данной территории нет (бывает и такое) и земля «не урбанизирована» - строй что хочешь. Исключение в этом случае составляют лишь земельные участки, расположенные на определенном расстоянии вблизи автомагистралей. Правда и стоят земли в Европе от 5-7 евро за один квадратный метр их площади.

Как такое получилось у нас в стране? Очень просто. Закон об обороте земель сельхозназначения, равно как и дикий и абсолютно не соответствующий современному законодательству, регулирующему деятельность юридических лиц, закон о сельскохозяйственной кооперации со всеми поздними поправками были приняты под давлением коммунистов и к ним примкнувших «записных аграриев», нуждающихся в деньгах и поддержке старых, «советских» директоров сельхозпредприятий, оказавшихся у руля развалившихся совхозов и колхозов, которые в подавляющем большинстве приняли правовой статус именно сельхозкооперативов.

Член кооператива наделялся паем в нем, который имел две составные части: имущественную часть пая (доля от движимого и недвижимого имущества кооператива, выраженная в конкретной сумме денег) и земельная часть пая, на которую выдавали свидетельство о собственности на земельную долю. Последнее в обиходе и называется паем.

Так вот: денег на выкуп земельной и имущественной части пая у своих работников за приличные деньги директорам было жалко, да в большинстве случаев их у них не было вовсе, а собственность получить очень хотелось, вот и родился защитный механизм, при котором купить что - либо в обход председателя, в строгом соответствии с принятым законом, стало невозможно. Многие из них потихоньку выкупали у крестьян паи за копейки, где-то вообще за телегу навоза, и сегодня стали очень состоятельными людьми. Кто-то под сладкие песни о сельском хозяйстве манипулировал собранием пайщиков и его результатами, потихоньку распродавая наиболее лакомые куски кооперативных земель. В благодарность за содеянное, коммунисты год от года получали солидную поддержку на селе: там до сих пор голосуют так, «как скажет председатель».

Затем уже под влиянием мощного регионального лобби появился закон «О переводе земель из одной категории в другую», давшего этим властям фактический контроль над этим рынком и обеспечивший неиссякаемый источник финансовых ресурсов, причем кое-что из этих денег даже идет на бюджетные нужды.

Я вообще считаю, что лучшим подарком рынку и собственникам земли в России, включая самих аграриев, которые на этой самой земле работают, вместо пустых разговоров о либерализации рынка, стала бы отмена категорий земли, включая саму категорию земель сельхозназначения. Это ускорило бы процесс становления на селе эффективных собственников, многих из которых пугает странное ограничение прав своей собственности, на практике по счастью почти не реализуемое, дало бы мощный толчок развитию сельских территорий, устранило бы коррупцию в этой сфере. Но по моим данным, такого подарка нам в ближайшем будущем ждать не приходится.

Что же покупают инвесторы, когда речь идет о приобретении земель сельхозназначения? Речь идет всего о двух возможных вариантах: покупки земли через выдел земельных долей и покупки земли у собственника, уже имеющего необходимый пакет документов, эту собственность подтверждающих.

Первый вариант характеризуется максимальной доходностью, и помимо того, что паевой земли в пригодных для инвестирования местах почти не осталось, сопряжен с большим риском. В чем этот риск? Для начала опишем механизм получения прав собственности на «паевую землю». Он таков: для начала вы выкупаете земельные доли по соответствующим нотариально удостоверенным договорам либо собираете доверенности, дающие право заключать от лица собственников такие договора. Причем не себе, а вашему доверенному лицу исключительно из числа членов кооператива, на землях которого он (она) желает выделиться, и у которого есть такое же свидетельство на земельную долю. Необходимо нотариально удостоверить согласие соответствующего супруга на совершение этой сделки. У вас в руках – ничего , кроме , в лучшем случае, расписки о том, что вам должны некую сумму денег, пошедшую на выкуп паев. Да и то если ваше доверенное лицо на это согласиться. Потом новый собственник земельных долей идет в районный земельный комитет, после - в районный регистрационный центр и получает свидетельство не на землю, а на некие « баллогектары», которые затем предстоит выделить. Параллельно он интересуется у земельщиков конкретными, еще никем не выделенными полями земли, на которых можно реализовать эти пресловутые баллогектары. После этого в газете подается объявление о предстоящем собрании с уведомлением за месяц до даты его проведения и описанием места, где вы намерены выделиться. И, если вам не поступило письменных возражений, вы его проводите и публикуете его результаты. Опять ждете месяц. И только потом идете к геодезистам, которые за немалые деньги готовят для вас межевое дело выделяемого участка. Подождав не менее полугода письменных результатов их тяжких трудов и собрав в межевом деле подписи всех собственников, с которыми граничит ваш участок, включая районные власти, поставив участок на так называемый кадастровый учет, вы (точнее ваше доверенное лицо) подаете документы на регистрацию права собственности на землю сельхозназначения. И только после получения им свидетельства о собственности вы, как инвестор всего процесса, получаете возможность выкупить этот участок, но только в том случае, если от преимущественного права его покупки откажутся областные власти, о чем вы должны иметь соответствующий документ за подписью министра экономического развития или его зама соответствующего региона. Ждать его придется порядка сорока дней и, если содержание этого документа будет для вас положительным, можете заключать договор, предварительно получив нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) того, у кого вы наконец покупаете по сути вашу же землю. На все про всё в лучшем случае года полтора.

Ну как впечатляет? Очевидно, что вас могут «кинуть» на любом из этих этапов и вы потеряете все затраченные деньги. Та же участь может постигнуть любую из специализированных компаний, которая возьмётся выполнить для вас эту работу, при этом сориентировав вас на итоговую стоимость земли в достаточно удаленной от Москвы территории (200-300 километров от Москвы) не менее чем в 1000 – 1500 долларов за гектар земли сельхозназначения. Поэтому мой вам совет: если вы не профессионал рынка, не близкий родственник главы района либо кого повыше, не бандит и не офицер силовых структур, привыкший к военным действиям – не пытайтесь скупать паи!

Для того чтобы убедить вас окончательно, приведу следующий пример. Приезжают ваши скупщики в кооператив. Паев, вроде, полно. Крестьяне продадут охотно. Идут в земельный комитет с вопросом – регистрировал ли кто - нибудь в этом хозяйстве права на купленные паи? Ответ – никто, можно покупать. Покупаете, начинаете выделять, объявляете о собрании. Вдруг либо в процессе его подготовки, либо на само собрание заявляется группа хорошо одетых и очень недружелюбно настроенных к вам молодых людей и сообщает , что так как они скупили, нигде этого не афишируя, 51% всех земельных долей в этом хозяйстве, либо у них куплен всего лишь на один пай больше, чем у вас, то они против вашего выдела. И всё. Можете использовать купленные вами паи вместо обоев или пустить их на растопку камина. И таких случаев – сплошь и рядом.

В Подмосковье в абсолютном большинстве случаев сделали вообще хитро. Сначала выдали свидетельства о собственности на землю юридическим лицам (этим же самым кооперативам), а уже потом стали раздавать крестьянам паи на ту же самую землю. В итоге выделить свои паи они так и не смогли. Руководители кооперативов все земли распродали, а бывшие колхозники в лучшем случае получили какие-то подачки в форме компенсаций за моральный ущерб. Отсюда многочисленные суды и митинги, которые все видели по телевизору. В Подмосковье паи – это такая форма талонов, только которые нигде нельзя отоварить. Фантики.

В соседних регионах все было совсем не так. Там пайщики – единственные собственники земли и паи там имеют реальную цену. Так что совет первый – если кто-то предлагает вам выделить или купить паи в Подмосковье – даже не продолжайте с ним этот разговор. Забудьте сразу. Ведь и в территориях трёхсоткилометровой зоны вокруг Москвы паёв практически не осталось, все скуплены и либо выделены, либо находятся в стадии выделения. Так что совет второй: покупайте земли сельскохозяйственного назначения у тех, кто уже имеет на неё свидетельство о праве собственности.

Какие документы должны быть у собственника? Правоустанавливающий – договор (купли продажи, дарения, мены), может быть нотариально заверенным, может и в простой письменной форме, но обязательно зарегистрированный в соответствующем территориальном отделением регионального управления Росрегистрации Минюста России с одним синим штампом и гербовой печатью с подписью регистратора на нем. Право подтверждающий - свидетельство о праве собственности на землю установленного образца с гербовой печатью и подписью регистратора. Кадастровая выписка, ситуационный план участка, нужны для оформления, но имеют определенный «срок годности» как справка БТИ при продаже квартиры. Любой новый собственник каждый раз перед продажей заказывает её снова.

И вообще мой вам третий совет – переложите все обязанности в оформлении участка при его покупке на продавца. Пойдите в банк, положите деньги в депозитную ячейку, где вам составят договор о том, что продавец получит деньги только после предъявления документов на участок, зарегистрированный на нового собственника. То есть на вас. Для регистрации договора выдайте доверенность продавцу или его представителю исключительно на регистрационные действия, чтобы самому не ездить в удаленный регистрационный центр. И согласие супруга на совершение этого приобретения. И всё. Просто ждите своих документов. Да и не забудьте перед покупкой посмотреть участок. На что при этом стоит обращать особенное внимание? В каких регионах покупать землю предпочтительнее?

Если вы не собираетесь покупать участок в сотни и тысячи гектаров для организации на нем крупного сельхозпроизводства, и вас не интересует содержание гумуса в его почве, то для инвестирования подойдет участок площадью от 1 до 30 гектаров в том месте, которое понравится вам самому и на котором вам захочется построить некое уединенное ранчо, в которое время от времени приятно будет наведываться. Понравится вам – понравиться и тем, кто в будущем захочет купить ваши подорожавшие земли.

Прежде всего, смотрите на удаленность от Москвы и время, затраченное на поездку. Наибольшим потенциалом роста обладают территории в радиусе 120-300 километров от МКАД со временем подъезда к участку от 1,5 до 3,5 часов. Забираться дальше пока не имеет смысла. Исключение одно – если понравившийся участок находится в непосредственной близости от крупного водоема (как говорят риелторы – «на воду люди поедут всегда»), какого – нибудь знаменитого на всю страну места или построенного (строящегося) инфраструктурного объекта: гостиницы, ранчо-парка, клиники, действующего популярного охотхозяйства или нового крупного поселения. Приобретенная там земля, особенно довольно крупный участок с перспективой его перевода в иную категорию земель , либо его раздела на более мелкие для последующей продажи, максимально вырастет в цене и принесёт наибольшую прибыль. Обратите внимание на наличие коммуникаций. Наиболее дорогое удовольствие – газ. Его может и не быть, но его проведение к тому или иному населенному пункту, соседствующего с вашим участком, может находиться в стадии проектирования. Если это так, то это существенно увеличит стоимость участка. Достоверную информацию об этом могут предоставить только районные власти. Спросите у них – не поленитесь. И помните, чтобы врезаться в магистраль придется выложить как минимум 1000 рублей за погонный метр газовой трубы к вашему будущему домовладению. Дорога с песчаной подушкой и отсыпкой щебнем обойдется вам минимум в 1000000 рублей километр. Электричество можно подключить индивидуально лишь при наличии линии электропередач вдоль участка или уже на нём, и обойдется очень недорого, если речь идет о мощности не более чем в 15 КВт на один участок и, в большинстве регионов, около 9 500 рублей за 1 КВт, если потребуется большая мощность.

Несколько слов о межевании и переводе земель в иную категорию. Собственник участка земли сельскохозяйственного назначения на абсолютно законных основаниях может разделить свой участок на более мелкие, хоть по пять соток. Стоит это от 1000 до 5000 рублей за гектар в зависимости от региона и близости к Столице. Исключение составляют случаи, описанные ниже.

В большинстве регионов статус земли сельскохозяйственного назначения не является препятствием для постройки на ней частного жилого дома с получением соответствующих документов, подтверждающих вашу собственность на строение. Общий недостаток земель сельхозназначения один. Он заключается в том, что перед каждой её продажей вы обязаны предлагать купить его региональным властям по заявленной цене. И если сегодня в данном конкретном регионе не существует практики выкупать предложенные к продаже участки, то завтра ситуация может поменяться. Обезопасить себя от подобного поворота событий поможет перевод в иную категорию землепользования. Перевести участок в иную категорию не просто.

Перевод в земли поселений с видом разрешенного использования для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) возможен лишь в том случае, если участок граничит с уже существующим поселением и таковое предусмотрено планами территориального развития, в большинстве случаев уже утвержденными. В них придется вносить изменения при обязательном ходатайстве об этом районных властей либо советов поселений. Такие работы выполняют особые предприятия под названием ТИС – ГЕО, причем выполняют их монопольно. Решение о переводе готовит региональная межведомственная комиссия с участием представителей Федеральных министерств и ведомств, и проводится изменением в закон соответствующего Субъекта Федерации. Обходится эта процедура дорого, иногда до 25% от рыночной стоимости участка.

Перевод в земли промышленности – более простая процедура, происходящая с участием только региональных властей, но вам необходимо будет предоставить генплан размещения планируемых на участке объектов и бизнес-план развития размещаемого производства.

Особые преимущества предоставляет собственнику перевод в земли рекреационного назначения, но в большинстве территорий власти идут на него крайне не охотно.

Распространенной практикой является внесение участка земли сельхозназначения в имущество регистрируемого в виде ИЧП своего же крестьянско-фермерского хозяйства. Это дает законное право застраивать практически чем угодно до 30% его площади.

На сегодняшний день рынок земли сельхозназначения наиболее развит в Тверской, Калужской, Ярославской и Астраханской областях. Сильно отстают в этом плане Рязанская, Владимирская и Смоленская области. Практически не присутствуют на рынке предложения в Костромской и Ивановской областях. Из удаленных регионов наибольшим интересом инвесторов пользуются земли в Карелии, Алтайском крае и Республике Горный Алтай, а так же в Бурятии и Иркутской области по берегам озера Байкал.

К сожалению, приходится отметить, что наименее пригодной для мелких и средних инвестиций является покупка земли в наиболее «раскрученной» в этом смысле Тверской области. Цены на берегах Волги, на Валдае, Селигере уже заоблачные, про Завидово я вообще не говорю. И их потенциал роста уже не так велик, как хотелось бы. Региональные власти проводят политику такого рода, что разделить ваш участок на более мелкие вам не дадут никогда, Получить отказ области от преимущественного права покупки невозможно. Она покупает все. Направили вы письмо с намерением продать ваш участок по конкретной цене. Через 30 дней как положено по закону получаете ответ - область с удовольствием купит вашу землю по заявленной цене. Но в законе нигде не написано, через какой промежуток времени должна состояться эта покупка. Проходит год, проходит два. Если земля к тому времени сильно подорожает – область выкупает. Если не сильно – ждет ещё. Поэтому рынок в тени, сделки между физическими лицами не проходят вообще, все вносят земли в какие-то уставные капиталы предприятий. Перевести в иную категорию сложнее, чем слетать на Луну. Отчасти такая позиция региональных властей объясняется присутствием в Тверской области мощных инвесторов вроде «Открытых Инвестиций», планирующих застраивать поселения, сильно напоминающие новые города. Мол, всякая мелочь нам не нужна.

В Ярославской области обстановка в этом смысле спокойнее. Самую либеральную политику проявляет к собственникам земли сельскохозяйственного назначения руководство Калужской области. Это направление – из числа приоритетных для инвесторов. Будьте внимательны при покупки земли в ближних к Москве Малоярославецком и Боровском районах этой области: районные планы территориального развития предполагают размещение там большого числа промышленных предприятий, что не может не сказаться на прогнозах роста цен на землю в этих территориях.

Советую присмотреться и к Смоленской области, к её ближайшим от Москвы районам. Легкая транспортная доступность, наличие «безсветофорной» трассы Москва - Рига, обеспечивающей проезд в 250 километровую зону от Москвы за пару часов, наличие живописных судоходных рек, и пока ещё не используемый рекреационный потенциал региона должны привлечь немало инвесторов.

Желательно приобретать участок у крупного собственника, у которого много земли. Особенно в тех случаях, когда он развивает инфраструктурные проекты на своих территориях поэтапно. С развитием каждого из таких этапов приобретенный вами ранее участок дорожает. Ещё очень неплохо, чтобы такой собственник развивал у себя серьёзный аграрный проект. В этом случае у него гарантированно хорошие отношения с районными и региональными властями, что придаст дополнительную стабильность вашим собственным инвестициям. Не поленитесь – перед покупкой полистайте информацию о таких проектах в интернете или зайдите в районное управление сельского хозяйства. Вам там все расскажут. Информацию о продажах в конкретных областях тоже можно найти в сети, кликнув «продажа земли» или «инвестиции в землю» в конкретной области. Поверьте, что всё достойное внимания там присутствует.

Удачных вам приобретений!

Артем Лаврищев, эксперт земельного рынка






Параметры статьи

Адрес источника: http://slobodapark.ru/articles/

постоянная ссылка на статью: http://www.po4itaem.ru/art/256_stat.html