Бизнес  ->  Недвижимость

Инвенстиции в загородный коттедж

Несмотря на финансовый кризис, зарубежные инвестиции в недвижимость стали более актуальными  во втором квартале 2009 года. Их доля в Европе значительно выросла и составила 52% от общего объема прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Доля в первом квартале 2009 года составляла всего 27%, и подобный скачок свидетельствует об увеличении интереса со стороны международных и паневропейских инвесторов.

Что же касательно отечественных инвестиций? Всем известно, что именно инвестиционная составляющая оказалась очень привлекательной для достаточно широкого круга граждан Украины. Но в условиях огромного выбора и разнообразия без советов обойтись тяжело – цена ошибки порой слишком велика.

Со временем в мире выработались методы и приемы принятия решений, описанные в научной, экономической и технической литературе. Такие спарвочники носят название типа «Принятие решений при многих критериях», «Анализ и синтез показателей при информационном дефиците», «Теория и практика принятия оптимальных решений» и т.п. Но есть также множество объективных проблем и обстоятельств, препятствующие широкому использованию и внедрению в практику прогрессивных технологий принятия решений. Чаще всего компромиссное решение находится за счет субъективного восприятия разных критериев, которые в большинстве случаев сводятся к интегральному показателю «цена – качество»: снижение качества объекта инвестиций  приводит к снижению цены, и наоборот. Но результат  принятия решения на этой базе проявляет всю свою неэффективность при попытке разобраться с физическим смыслом показателей качества. Количество возможных решений становится бесконечным за счет различных сочетаний и комбинаций этих качественных критериев.

Далее перечислены некоторые в порядке убывания, поскольку именно в такой последовательности их лучше всего анализировать в соответствии с методологией оценки «рыночной стоимости»:

1. Права. А именно, какие права на земельный участок, на котором будет расположен предмет инвестиций? Собственность, аренда… Какое назначение участка – индиивидуальное жилое строительство, садоводство… Возможно поселок строится на сельскохозяйственных землях, не переведенных, куда следует..  Нет ли обременений правами третьих лиц, оставшимися со времен массовой скупки земель у враз разбогатевших председателей колхозов? В порядке ли документы с разрешением на строительство? На сколько близко к воде находится участок земли («коэффициент Митволя»), не заповедная ли земля.. Не придется ли защищать свою собственность от бездуховных бульдозеров или одухотворенных чиновников? Что там пишут мелким почерком в договоре, который вам дадут подписать? Вы должны платить, а вам ничем не обязаны? Права действительно дорого стоят не только по причине душевного спокойствия, которое предполагает право собственности, но и по чисто экономическим причинам. Сомнительно, что сумма, эквивалентная стоимости коттеджа, не вложена в какой-то бизнес. Если имеются адекватные для получения кредита под залог права собственности, то деньги можно лишь временно вынуть из дела, заплатить за эти самые права, затем получить под них кредит и снова вернуть в дело.

2. Условия финансирования. Нал, безнал, кредиты, ипотека, первый платеж… Ипотека применительно к строящимся загородным объектам пока что проблематична. При этом желательно получить хотя бы первое представление о дисконтированных денежных потоках, инвестиционных рисках, аннуитетах и некоторых премудростях финансовой математики.

3. Рыночные условия. Необходимо ознакомиться с ситуацией на соответствующем сегменте рынка. Но важно помнить, что любые оценки из любых источников не дают стопроцентной гарантии, поэтому не торопитесь с принятием решения.

4. Местоположение земельного участка. Категория абстрактная, но разбивается на несколько характеристик воспринимаемых всеми однозначно или воспринимаемых исключительно индивидуально. А именно: близко ли участок к городу, рядом с озером, заливом или речкой, в сосновом лесу, не на болоте, поблизости нет захоронения ядерных отходов, алюминиевого завода и очистных сооружений и т.п.

Существует еще множество критериев для определения целесообразности инвестиции (инфраструктура, момент покупки, качество и т.д.), но главное - это принять решение хорошо все обдумав.

Параметры статьи

Адрес источника: http://globalestate.com.ua/

постоянная ссылка на статью: http://www.po4itaem.ru/art/3909_stat.html