Бизнес  ->  Недвижимость

Техническая эксплуатация недвижимости, управляющая компания

Каждый собственник в бизнес-центре владеет помещением от 50 до 800 кв.м. Обычно их сдают под офисы небольшим фирмам, которым проще будет сняться с якоря для переезда. Здания такого плана, как правило, в прошлом принадлежали НИИ или промышленным предприятиям, а теперь, отремонтированные, превратились в офисы класса В+/ В, С. Обычно НИИ располагались довольно удачно - преимущественно в центральных районах с удобным транспортным сообщением. Сейчас стоимость коммерческой недвижимости в ЦАО достаточно велика и офис в 50 квадратов - уже хорошее вложение. Владелец дробно распродает площади нескольким собственникам и, с учетом высокой стоимости и выгодности вложений, намечается несомненная выгода для обеих сторон. Однако есть ряд нюансов, которые необходимо учесть при эксплуатации подобных зданий.

Основной проблемой могут стать инженерные системы, электрические сети и изношенность внутренних конструкций, которую не всегда легко разглядеть под косметическим ремонтом. Состояние здания напрямую зависит от наличия профессиональной управляющей компании. Потому что грамотная УК перед заключением контракта на управление проводит тщательное обследование с последующей калькуляцией. Важна техническая эксплуатация и обслуживание инженерных систем здания: обслуживание вентиляции, обслуживание систем безопасности, обслуживание слаботочных систем, техническое обслуживание чиллеров, техническое обслуживание лифтов и т.п.

Успешной сдаче площадей в аренду способствует презентабельный внешний вид и стабильная работа всех систем здания. Если управление осуществляется несколькими эксплуатационными компаниями, интерес потенциальных арендаторов к такому зданию будет ниже. Хотя 2-3 компании вполне могут ужиться между собой, разделив обязанности договорными. В этом случае, каждый собственник, помимо договора со своей обслуживающей управляющей компанией, должен будет заключить договор, например, с компанией, обслуживающей лифты. В едином же управлении все функции, в том числе, и работу с внешними обслуживающими организациями, принимает на себя УК.

Площади общего пользования - коридоры, санузлы - обычно остаются за первичным собственником. А могут распределяться по долям при продаже. Правда, в таком случае не совсем понятно, как делить при обслуживании площади общего пользования. Существуют примеры, когда уборка происходит в шахматном порядке, что наглядно показывает собственникам недобросовестность нанятой УК. Тогда вопрос быстро решается в пользу соседствующей компании, которая регулярно проводит уборку и обслуживание, прилегающих площадей. В этом случае - налицо негласная, но зато наглядная конкуренция. Практика нашей компании показывает, что прекрасно можно ужиться в одном здании с несколькими обслуживающими организациями.

Основной момент, который должны понимать собственники при заключении контракта: профессиональная управляющая компания на объекте обязана оказывать услуги для арендаторов по принципу единой службы, брать на себя полное администрирование и работу с надзорными органами, а так же осуществлять услуги по техническому обслуживанию, клинингу, вывозу мусора, снега, принимать участие в формировании имиджа объекта. А главное, предлагать собственнику решения, направленные на оптимизацию затрат и увеличение доходности. Наличие грамотной эксплуатирующей организации позволит зданию успешно функционировать, что станет залогом успешности бизнеса.

Параметры статьи

Адрес источника: http://www.facilicom.ru

постоянная ссылка на статью: http://www.po4itaem.ru/art/20737_stat.html